证券之星消息，近期珠江股份（600684）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、经营情况讨论与分析

2024年，公司实现营业收入155816.82万元，同比减少52.38%；当期归属于母公司股东的净利润1557.44万元，较去年同期扭亏为盈；当期每股收益0.02元；加权平均净资产收益率为3.45%，同比增加15.46个百分点。

截至2024年12月31日，公司资产总额176419.57万元，同比下降40.87%，归属于母公司所有者权益46031.46万元，同比增加3.78%。

二、报告期内公司所处行业情况

近年来，物业行业在跌宕起伏中前行。行业监管力度持续加大，企业服务标准和管理制度不断完善，行业规范化发展进一步加强。尽管房地产行业风险尚未出清，与之关联度较高的物业管理行业仍处于调整期，但在政策和市场的推动下，物业服务企业正加速进入“换挡提质”的通道。

现阶段，物业服务企业面临着诸多现实问题，包括规模增长放缓、拓展竞争白热化、服务满意度持续下降，以及母公司拖累导致坏账压力进一步增大等。面对这些问题，物业服务企业采取了多方面措施：一方面，聚焦服务品质，开展品质提升行动，持续提升服务能力；同时，加大清退在管低质量项目的力度，以保证良好的品牌形象输出。另一方面，物业服务企业的独立性持续提升，多家企业通过追讨欠款、变更企业名称等操作与母公司“划清界限”。在资本市场，物业股全年处于底部盘整状态，但企业纷纷开启回购操作，物业股的最长回购记录被打破，多家企业高管下场增持，持续加大现金分红力度，以此增强投资者信心。

2024年，物业行业迎来了发展的新曙光。在国家政策的积极引导下，物业服务行业被重新定位为“鼓励类-商务服务业”，这不仅为行业注入了强劲的发展动能，也预示着物业行业正式迈入了高质量发展的快车道。

而文体运营业务分类属于体育行业。以政策为导向：第一，发展完善全民健身，建设推广体育公园。国家体育总局办公厅于2025年2月发布了《2025年群众体育工作要点》，深入实施“全民健身场地设施提升行动”，以推动开展“国球进社区”“国球进公园”活动为牵引，以社区嵌入式场地设施建设为重点，推动全民健身中心、体育公园、多功能运动场等群众身边的场地设施建设，补齐提升城市社区、农村乡镇场地设施短板。国家体育总局主导研制《国家步道体系建设方案》，持续推动公共体育场馆免费或低收费开放，多渠道为广大群众提供就近就便、类型多样的场地设施。第二，着力推动体育消费，完善赛事活动监管，赛事活动是全民健身工作的重要抓手。2025年是全运会举办之年，坚持“全民全运、全运惠民”，办好第十五届全运会群众赛事活动，鼓励支持各地方、各运动项目开展“我要上全运”系列活动，充分发挥第十五届全运会群众赛事活动的综合效益，牵引推动群众赛事活动广泛开展。在总结首届全国全民健身大赛基础上，研究第二届全国全民健身大赛举办方案。广泛开展社区运动会，发挥全国性全民健身主题活动的示范带动作用，开展新年登高、全民健身大拜年、“行走大运河”全民健身系列活动、纪念“发展体育运动，增强人民体质”题词、全民健身日、农民丰收节、“九九重阳”老年人体育健身、大众冰雪季等活动。第三，持续深化体教融合。自国家层面出台“双减”政策以来，全国各省市体教部门均陆续实施相关政策，推动落实体育教育改革升级。在地方层面，如广州市教育局、体育局联合出台《关于深化体教融合促进青少年健康发展的实施方案》，从学校体育、青少年体育赛事体系、青少年体育训练等7个方面提出了体教融合的具体任务和要求。随着“双减”及体教融合的持续落实，学校体育、青少年体育将取得进一步的发展，青少年体育市场有望进一步扩大。

体育产业经济规模与消费需求稳步增长。根据国家统计局和国家体育总局最新公布数据，2023年全国体育产业总规模为36741亿元，较上年增长，增加值为14915亿元，占GDP1.15%，较上年提高0.07%。此外，根据体育产业结构分类来看，公司主营的体育服务业在产业结构中占比由2016年的35.90%提高至2023年的72.70%，超过体育用品成为体育产业占比最大的类别。随着我国物质生活的日益改善、居民收入水平的稳步提高、健康意识的不断增强，体育消费结构也在不断升级，呈现出由传统实物型消费向参与型、观赏型消费转变的多元化特点。杭州亚运会、成都大运会等重要赛事相继举办完成，大湾区全运会进入筹备阶段，大型演艺活动市场复苏，音乐演出、展览、职业赛事等数量均大幅上升，有效带动了我国体育产业及周边产业的发展，这类体育场馆下游产业的市场需求不断扩张，促使体育场馆的经营权改革进程不断加快，体育场馆的投资主体和业主方越来越多元化，业态多元的综合运营成为体育场馆运营行业发展趋势。

三、报告期内公司从事的业务情况

为了实现“1+2+N”战略，珠江股份以城市服务和文体运营为核心驱动，牵引酒店服务、公寓服务、租售服务、科技服务等多元产业协同发展，致力转型成为“国内一流智慧城市运营服务商”。珠江股份将充分发挥上市公司在资本运作方面的优势，统筹建设投研体系，提升投研能力，加速投研联动，并积极推动上下游优质资产的并购工作，为公司的高质量发展注入新动力。

（一）城市服务板块

公司子公司珠江城市服务是一家具有市属国资背景的智慧城市运营服务商，多年来一直专注于物业管理服务领域。目前，已构建起涵盖物业服务、商业管理、科技服务等多个业务模块以及一个专业赋能支持性业务集群的多元化业务格局。业务范围覆盖酒店、写字楼、商场、住宅、医院、工业园区等十多个领域，服务区域遍布广东、广西、湖北、湖南、海南等十多个省市。经过多年发展，珠江城市服务已成长为一家涵盖酒店管理、物业管理、物业清洁保养、管理人才培训、工程机电维修、饮食管理、房地产代理等多元经营业务的综合性公司。

珠江城市服务的业态丰富多样，涵盖住宅（含保障房）、行政办公、医院、商写、园区、学校、交通枢纽等的物业管理，以及保洁、安保、维修、餐饮等专业化服务，同时还开展租售服务、酒店管理、案场管理、停车场管理等多元化经营业务，具备全产业链优势。在细分领域，珠江城市服务展现出较强的专业化优势，也具备开拓全域化管理、综合设施管理等综合性强的业务的能力。其中，旗下品牌“江迅清洁”凭借专业能力强的作业团队，在高端商办物业保洁、玻璃幕墙清洁等细分市场赢得了较高的行业知名度。在医院物业管理、行政办公物业管理和保障房管理等细分业态上，珠江城市服务也具有一定专业优势和较强市场竞争力。

2024年，珠江城市服务成功入选“广州市2023年度总部企业名单”，并在2024年中国物业服务力百强峰会暨品牌价值峰会上荣获“2024中国物业服务力百强企业”第14位等8项荣誉，行业影响力再创新高。

珠江城市服务高度重视拓展外部业务，积极到市场上争取项目，市场化基因明显，对市场信息反应敏锐，形成了一整套相对成熟高效的工作机制和方法，市场化业务占比远高于行业平均水平。

（二）文体运营板块

公司子公司珠江文体则稳步推进高质量发展工作部署，各项经营工作取得新进展、实现新突破。在项目拓展方面：完成年度拓展目标，在管场馆项目达29个，2024年度项目拓展数量及新增管理资产规模达历史最高水平。其中：中标湖南贺龙体育馆、津市五环时代全民健身中心，湖南市场进一步打开；中标顺德一中西南学校体育馆、亚运城体育中心、南沙明珠湾体育馆、汕尾高新区亚洲文体中心，加强广东区域项目群力量；中标道真民族体育公园项目，稳步拓展西南市场，进一步巩固珠江文体在黔北地区的行业地位。

1.在赛事活动方面：2024年累计举办393场大型体育赛事活动，其中国际级4场，国家级47场，省级90场，结合乡村振兴、旅游等元素，着力打造番禺“村BA”品牌赛事，获70支队伍共计1014名运动员参赛，参赛人数和规模均创历年之最。成功举办2024茂名马拉松，获国内最高级别A1类认证赛事，成功开辟路跑业务新跑道，构建营收新增长点。

2.在演艺方面：2024年累计举办大型演艺活动138场，2024年初在晋江二体举办6场张学友演唱会，拉动晋江市文旅体市场消费超12亿元；在汕头体育中心举办2场薛之谦演唱会，累计拉动当地文旅体市场消费超8亿元，创下汕头当地有史以来最大单次文旅体消费。全面发力演艺投资，培育差异化竞争赛道。

3.在品牌价值方面：打造品牌赛事宣传矩阵。广州珠江环世真冰冰壶馆开业、茂名马拉松开跑等赛事先后获得近40家主流媒体超100篇新闻报道，茂马专题新闻短片及专题片节目在广东台《体育世界》和《晚间体育新闻》栏目接连播出。

四、报告期内核心竞争力分析

珠江股份将城市服务和文体运营这两个关联性强且互补性高的业态有机融合，将其作为核心发展引擎。这种发展模式能够充分发挥双主业的协同效应，构建起相关多元业务的生态系统，从而推动企业实现高质量发展。

（一）城市服务板块

首先，城市服务板块所处的行业成熟度较高，现有业务规模较大且收入稳定，能够为公司带来较为充足的现金流，是保障公司营收规模和支撑新业务拓展的“压舱石”和“稳定器”。而公司文体运营板块所处的行业则发展速度快、空间大，具有更高的成长性。公司深耕场馆运营这一细分领域，已初步形成规模优势，并具备强大的资源整合能力。通过城市服务板块的业务协同与支持，能够帮助文体运营板块获取优质场馆的经营权，同时增强其内容经营能力。随着文体运营板块的发展以及文体场馆在管规模的扩大，又将有利于城市服务板块综合业务的拓展和延伸，从而实现双主业协同的正向循环，推动企业业绩跃上新台阶。

其次，城市服务板块业务范围广，具备全产业链优势。城市服务板块的业态丰富多样，涵盖住宅（含保障房）、行政办公、医院、商写、园区、学校、交通枢纽等领域的物业管理，以及保洁、安保、维修、餐饮等专业化服务，同时还包括租售服务、酒店管理、案场管理、停车场管理等多元化经营业务。这一板块具备全产业链优势，能够为文体运营板块提供坚实的服务保障，同时也具备开拓全域化管理、综合设施管理等综合性强的业务的能力。

最后，城市服务板块在细分领域具有一定专业优势。旗下品牌“江迅清洁”拥有专业能力强的作业团队，在高端商办物业保洁、玻璃幕墙清洁等细分市场具有较高的行业知名度，能够开拓对价格敏感度较低但技术要求较高的优质客户，有效规避低价竞争。此外，城市服务板块在医院物业管理、行政办公物业管理、保障房管理等细分业态上也具有一定专业优势和较强的市场竞争力。

（二）文体运营板块

首先，珠江文体是国内较大文体运营服务提供商之一，规模优势突出。目前在管体育场馆项目29个，规模体量位居全国前列。其中，在以委托运营和公私合营（PPP）模式参与场馆建设以及管理运营服务方面拥有极大优势和丰富经验，并不断向浙江、福建、重庆等经济发达地区输出其经验和服务。此外，区别于传统物业管理项目，体育场馆项目大多通过委托运营或者PPP模式获取，运营期可以取得5年以上，平均15-17年，甚至最高30年，业务现金流稳定，可持续发展能力强。

其次，珠江文体是国内较早采用市场化运营场馆的企业，运营优势突出。自2001年运营管理的广州体育馆就实现国内最早探索公司化、市场化运营模式，是国有企业中最先向体育场馆提供管理及运营服务的先驱企业。作为文体运营的一站式全链条综合服务商，珠江文体以体育场馆为媒介，提供包括赛事活动、运营管理、体育培训、顾问咨询等在内的服务，具有举办大型赛事、大型政府活动及大型商业活动等的丰富经验，是国内目前唯一实现全赛事链的专业公司。再次，珠江文体是国内拥有较丰富内外部资源的文体运营企业之一，整合资源优势突出。2021年，珠江文体入选广州市首批“体育与健身”链主企业。珠江文体在当地政府的直接主导下，依托控股股东强大的国资背景资源，充分利用链主企业话语权及其技术、资本、品牌等资源优势，立足广州及湾区，通过整合产业链上、中、下游相关体育公园、社区场馆、赛事IP、文化演艺IP、企业年会及运动会活动等资源和业务，并逐步辐射全国，持续提升自身品牌影响力和品牌溢价。同时将抢抓粤港澳大湾区联合承办2025年全运会的重大机遇，以承接相关专业赛事为契机，整合大型体育场馆资源、社区体育场地资源及校园体育资源等，引领湾区文体事业高质量发展。公司以战略合作方式挑选实力雄厚、行业领先、专业扎实的著名央企、民企、科研机构寻求合作，先后与同济大学建筑设计研究院，长江精工钢构，中国建筑钢构集团，中国宝冶集团，中国建筑第一、七、八工程局，中建海峡建设发展有限公司，浙江江南管理达成战略合作关系，开展体育建筑建设、设计、运营、管理、咨询及场馆项目等方面的密切合作，进一步完善了公司产业链条，增强了竞争实力。

最后，珠江文体是国内具有行业引领性的品牌场馆运营商之一，品牌效益显著。成功入选国家体育产业示范单位，是本批次唯一一家获此殊荣的广东企业，旗下项目先后获评“2022年广东省体育产业示范单位”、“2022年度山东省体育产业示范单位”。

旗下拥有2个省级体育产业示范单位、1个省级体育场馆运营管理科产研融合实践教学基地、1个区域级链主企业，珠江文体的管理创新成果——《以三个转变破解体育场馆经营管理难题的实践》获得全国国企管理创新成果一等奖，成为全国体育场馆管理行业改革成功的典范。获得过国家体育总局等六部委授予的荣誉称号，是中国大型演出场馆活力十强企业，获得过“广州市先进集体”，是2019年男篮世界杯表彰中唯一获得“最佳贡献奖”的比赛场馆，挂牌新三板期间被“体育产业界BBC”的媒体公司“懒熊体育”评为“最具投资价值的新三板体育公司”。

综上，珠江城市服务和珠江文体这种双擎驱动的发展模式，不仅为商业运营、酒店服务、科技服务等多个关联业态的培育和发展提出了需求，也创造了条件，有利于形成彼此关联、相互赋能的业务生态系统，从而激发新的利润和价值增长点。

五、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入155816.82万元，同比减少52.38%；当期归属于母公司股东的净利润1557.44万元，较去年同期扭亏为盈。

未来展望：

(一)行业格局和趋势

近年来，物业管理行业正面临着来自宏观经济环境及房地产市场波动的持续影响，这些因素对企业的盈利能力构成了显著挑战，服务规模增长持续放缓。受房地产行业及宏观经济状况制约，物业服务企业的扩张步伐进一步减缓，企业盈利能力持续下滑，毛利率、净利率双降，部分企业出现“增收不增利”的情况。随着物业管理行业发展逐渐成熟及竞争不断深化，物业管理市场格局基本确定。物企上市热潮逐步消退，上市物企数量不再爆发增长，头部格局已定，地方国资成新势力。

在未来，物业行业市场规模巨大，发展潜力可观，物业服务企业发展也已告别了高增长、高毛利、高估值时代，进入到了新的发展模式时期。各大物管企业重视品牌建设，全力塑造自身品牌特色，提高品牌溢价和企业市场竞争力；同时，企业也更重视拓展业务的深度和提高密度，创新服务理念、服务对象及服务模式，进一步探索社区增值服务、城市服务、IFM等多元业务，深挖市场蕴含的广阔空间。

对于文体板块，场馆服务业是体育产业的核心内容之一，场馆服务业是我国体育产业的重要组成部分，也是除体育用品及相关产品制造、销售之外第三大体育产业门类，其总产值已超过千亿元，已成为体育产业展示的核心平台。伴随宏观经济下行压力增加，地方财政收缩，专业运营主体涌入，行业竞争格局进一步加剧。竞争对手从仅有的央/国企专业化体育场馆运营集团与民营企业扩展至建筑企业运营公司、体育行业上游发展商、地方国有体育产业集团。

(二)公司发展战略

公司基于“城市服务+文体运营”战略发展方向：

1.珠江城市服务的战略定位是“成为国内一流智慧城市运营服务商”，努力实现“城市因我们的温暖服务变得更美好”的愿景。在“十四五”规划期内珠江城市服务以“科技+资本”为抓手，结合精准收并购，优化业务布局，提升管理效能，激发组织活力，全面发展住宅、公建、商写、园区管理等优势业态，孵化培育星级酒店、租售服务、社区康养、资产管理、增值创新、智慧产业等新业态，建成涵盖“全业态、全周期、全域化”的城市服务多元业务体系，迅速做大规模、做优管理、增加营收，强化服务品牌，为后续发展积聚动能。中远期，以资本运作丰富业务版图，以科技赋能促进业务生态融合发展，以用心服务赢得客户和公众信赖，在全域化管理等新赛道做大做强，带动企业实现跨越式发展，成为“国内一流的智慧城市运营服务商”。

2.对于珠江文体，功能复合与业态多元的体育服务综合体是体育场馆未来的发展方向。未来体育场馆运营商将逐步转型为体育产业综合运营商，走出场馆积极拓展经营范围，承接体育赛事运营、文体活动策划、体育产业投资等相关业务，由过去单一的体育场馆运营商转型为体育产业综合运营商，甚至部分体育场馆运营商根据城市发展需要，最终成功转型为体育城市运营商，助力所在城市打造体育名城。

(三)经营计划

1.做优战略规划主要方向

把握好在珠江股份载体上融合发展的新机遇，城市服务板块要有所侧重，提升住宅基础服务品质，建立标准化作业流程，用良好的口碑换取规模的扩张和效益的提升，强化和深挖保障房与公房管理业务空间，进一步拓展公建服务市场，在医院和行政办公等细分业态建立竞争优势与行业地位；文体板块以链主企业资源为撬动，制定广州市体育与健身产业链主规划报告，充分利用链主企业话语权及其技术、资本、品牌等优势，通过整合资源和业务，引领湾区文体事业高质量发展，并逐步辐射全国。

2.聚焦主业蓄力深耕拓展

城市服务板块扎根广州，深耕大湾区，围绕业务基础良好区域以及核心城市群实现业务空间布局的有序扩张。文体板块持续做大体育场馆的规模体量，拓展校园体育场地、社区场馆及体育公园等，挖掘闲置时段体育设施的运营，打通校企、企业与社区等合作通道。

3.构建内容体系筑牢核心

抢抓国家“加快建设体育强国”和“繁荣发展文化事业和文化产业”等战略机遇，加快推动公司内容IP体系构建，形成“总部统筹植入、下属落地执行、合作形式多样、全域资源流动”的内容联动，运作具有独立知识产权和满足不同区域消费水平的体育赛事和文化演艺活动，丰富IP矩阵。

4.加快运营智慧化转型升级

要全面贯彻党中央、国务院关于建设网络强国、数字中国、智慧社会的战略部署，城市服务板块不断更新迭代和推广应用珠江惠APP、项目运营管理智慧平台、医疗物管数智平台等，中远期，应在现有基础上，深化珠江惠的开发，将其打造成集合优质物业服务（智能安防、智能监控、智慧访客、智慧停车等）和优质生活服务（社区零售、健身、旅游、家装、租赁等）等的C端服务与内部管理融于一体的智慧社区APP平台，支撑智慧社区建设，同时紧紧围绕珠江文体的场馆运营需求，结合人工智能（AI）、5G、云计算、大数据等新一代信息技术，全面提升珠江文体的赛事活动保障能力、公益体育服务能力、场馆服务运营能力、数据要素应用能力。

5.推动多元化发展激发活力

保持“以体为主、多元经营”定位，大力发展无形资产开发业务，创造营收增长点，形成崭新利润来源。城市服务板块围绕核心业态赋能酒店服务、环卫清洁、智慧停车、安保防护、团餐服务、维修改造、商业零售、租售服务、绿化养护等相关多元业务，打造上下游产业生态系统，文体板块以场馆整体运营为大背景，进一步扩大在管场馆竞赛表演市场竞争力，打造自主品牌IP赛事、提高赛事质量、发展职业联赛，提升冠名权价值，推动场馆冠名权业务开发。

(四)可能面对的风险

1.政策风险

环保治理风险：随着社会对环境保护的重视程度增加，政府对于建筑物和小区的环保要求也在提高。物业企业需遵守环保相关政策，如垃圾分类、能源节约等，否则可能面临处罚或限制发展的风险。

创新业务孵化风险：在国家政策的大力引导下，物企积极开展社区生活服务，探索可持续、可复制的增值服务模式，创新业务孵化伴随着资金、人力、平台等投入，孵化失败可能导致前期投入成为沉没成本，亦可能错失业务发展机遇期，带来机会成本。

采购预留份额风险：根据《广东省财政厅广东省工业和信息化厅关于进一步加强政府采购促进中小企业发展的通知》(粤财采购20226号)、《关于进一步加大政府采购支持中小企业力度的通知（财政部财库〔2022〕19号）》：“三、提高政府采购工程面向中小企业预留份额。400万元以下的工程采购项目适宜由中小企业提供的，采购人应当专门面向中小企业采购。超过400万元的工程采购项目中适宜由中小企业提供的，在坚持公开公正、公平竞争原则和统一质量标准的前提下，2022年下半年面向中小企业的预留份额由30%以上阶段性提高至40%以上。”等政策文件规定,政府采购为促进中小企业健康发展，通过加强采购需求管理，落实预留采购份额、价格评审优惠、优先采购等措施，提高中小企业在政府采购中的份额，支持中小企业发展。公司在管项目合同金额200万元以下，200-400万元以内项目或面临无法续约的情况，今后在市场中大型企业参与竞争规模小的项目的机会也会减少，预计或会对公司的在管项目数量和营收、利润产生负面影响。

文体运营行业受国家相关法律法规及政策的监管，相关法律法规及政策的变动会对公司主营业务产生一定影响，例如体育赛事和大型活动审批管理规定等。公司虽已建立完善的业务管理和质量管理体系，若公司不能较好地适应相关法律法规及政策的变动，及时针对相关变化制定应对措施，则公司的业务状况、财务状况及经营业绩可能将受到不利影响。

2.市场风险

从行业发展来看，近几年，房企土储扩张速度放缓，销售面积不断下降，房地产增量规模收缩，物企发展也深受地产环境的影响，来源于关联房企的在管面积减少，办公、商业等多业态受到地产影响，土地成交下滑，开工建设量持续下降；公建、学校、医院等业态开工量有限，为满足规模扩张的需求，物企市场化外拓持续加码，存量项目成为众多物企的竞争标的，市场竞争日趋激烈。在地产、资本、整体经济环境等因素的影响下，公司在管规模虽进一步增加，但增量减少，增速下滑。

目前全国物业行业前50强均已进驻各地市抢占市场份额，今年已有百强企业与部分地市区级政府有关部门，或其国资企业合资成立城市管理平台公司，抢占城市一体化运营服务的先机。

3.经营风险

在传统物业服务方面，物业企业作为劳动密集型企业，人力成本为主要成本。物业服务费定价调升困难与人力成本持续上升之间的矛盾可能导致公司利润率下降；如大量使用外包服务则可能出现因外包公司未能提供高品质服务而影响公司品牌声誉。在创新多元业务方面，重大资产重组后公司将致力于投资发展新型增值业务，业务创新的探索需要投入的资金、人力较大，预期收益难以准确评估，存在投资收益不确定性。

公司提供的文体运营服务基于签署的服务合同。虽然公司的品牌影响力、高水平服务能力、一站式服务内容、质量控制能力能较好地保障公司被选聘的持续性，但仍可能存在服务合同被终止或未能续期的风险，从而对公司的业务发展、经营业绩及财务状况造成不利影响。

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